용도지역제는 토지 이용과 건축물의 용도, 높이, 용적률 등의 제한을 위해 토지를 기능 및 특성에 따라 구분하여 일정한 지역으로 지정하는 제도입니다. 토지를 녹지, 주거용지, 상업용지 등으로 구분해서 부르는 것을 한번쯤 들어 보셨을 텐데요, 우리나라 뿐만 아니라 외국에서도 토지를 구역으로 구분하는 ‘조닝(zoning)’으로 용도 규제를 하고 있습니다.
외국에서도 용도지역제를 시행하고 있지만 모든 국가가 동일한 형태의 용도지역제를 시행하는 것은 아닙니다. 예를 들어, 유럽 국가들의 용도지역제와 미국의 용도지역제는 차이가 있는데요, 이러한 차이는 토지의 공공성을 중시하는 유럽 국가들과 토지의 사적 소유권을 중시하는 미국의 토지를 바라보는 관점이 다르기 때문입니다.
최근, 영국정부는 기존 도시개발계획 시스템을 근본적으로 재편한다는 계획을 발표했습니다. 영국정부가 밝힌 도시개발계획의 재편 방향은 규제가 덜하고 유연한 ‘미국식 용도지역제’를 채택하겠다는 것입니다. 영국정부의 이러한 계획은 주택 건축에 속도를 내고 코로나로 큰 타격을 입은 경제 회복을 위한 것인데요, 도시개발계획 시스템이 재편되면 각 해당 지역(zoning)에서 일정 기준을 충족하면 별도 승인없이 건물을 신축 및 증축, 변경할 수 있고 사용하지 않는 비주거용 건물을 철거할 수 있게 됩니다.
In a Bid to Speed Development, Britain Gives Zoning a Try
영국 정부, 개발에 속도를 내기 위해 미국식 용도지역제를 시도해보려 하다
August 13, 2020 By Feargus O'Sullivan (출처: Bloomberg CityLab)
The U.K. is poised to pass a radical overhaul of its planning system. Critics say it would only exacerbate housing inequality.
영국정부는 기존 도시개발계획 시스템을 근본적으로 손보는 법안을 통과시키려 하고 있지만, 이러한 법안이 주거 불평등을 악화시킨다는 반대의 목소리도 나오고 있습니다.
The U.K. government unveiled plans this month for the most radical overhaul of the country’s planning system since the 1940s.
영국정부는 1940년대부터 지금까지 유지해왔던 영국의 도시개발계획 시스템을 완전히 재편하겠다는 계획을 지난달 발표했습니다.
To the government, the proposals are a bid to speed up home building and to power the post-pandemic economy.
도시개발계획 시스템 재편 법안은 주택 건축의 속도를 올리고, 코로나로 큰 타격을 입은 경제 회복을 위한 것입니다.
The crux of the plan, published in a white paper outlining proposals for future legislation, is the adoption of a tool that is ubiquitous in the U.S. but currently plays no part in British planning regimes: zoning. This is a major shift. Under the current system, introduced in 1947, the U.K. does not practice zoning. There is no automatic right in Britain to develop any unbuilt land, or to permit changes of use on already developed sites. Planning decisions are discretionary, taken on a case-by-case basis, and granted almost exclusively by local authorities. Under zoning schemes like the new proposal, a city is instead divided up into “zones” that allow different types of development. If a new proposal meets those criteria, it can go forward without getting individual permission.
영국정부가 발행하는 백서(white paper)에서 소개하는 이 법안의 가장 주목할 점은 ‘미국식 용도지역제’를 채택한다는 것입니다. 미국 전역에서 채택하고 있는 용도지역제는 영국에서는 현재 어디에서도 찾아볼 수 없습니다. 그렇기 때문에 영국정부의 이러한 계획은 큰 변화를 의미합니다. 1947년 도입된 현재 도시개발계획 시스템하에서 영국은 용도지역제를 실시한다고 볼 수 없습니다. 개발되지 않은 토지를 개발하고, 이미 개발 중인 토지의 용도변경을 ‘자동적으로’ 허가할 권한이 영국정부에게는 없습니다. 도시개발계획은 그 때 그 때 사안에 따라 지방정부의 자유재량으로 결정됩니다. 하지만, 새로운 법안이 통과되면 용도지역제를 적용하여 개발 특성에 따라 하나의 도시를 여러 개의 ‘구역(zoning)’으로 구분하고 일정 기준을 충족하면 개별 허가 없이 개발이 가능해집니다.
These proposals would include new construction, as well as extensions and changes to existing buildings. Rules surrounding affordable housing would be changed, while demolitions of unused non-residential buildings would also require no approval.
이 법안은 건물 증축 및 확장, 변경뿐만 아니라 새로운 건축에도 적용될 것입니다. 법안이 통과되면, 서민 주택에 적용되던 규제도 바뀌게 되고, 비주거용 유휴건물을 철거할 때에도 승인을 받지 않아도 됩니다.
The point of the changes, the government says, is to loosen up a sclerotic planning system that is beset with delays, allowing British towns and cities a chance to deliver housing more quickly.
이처럼, 영국정부가 기존 도시개발계획 시스템을 바꾸려고 하는 것은 개발이 정체되는 것을 막고 좀 더 빠르게 주택을 공급하려는 의도입니다.
The U.K.’s scheme would create three categories for development that apply across the entire country: “growth,” “renewal” and “protection.” Protected areas would face the same oversight as they do now, while those marked for growth would be subject to the least control, with proposals approved automatically if they fit local guidelines.
영국정부는 영국 전역에 적용될 세 개의 ‘개발 카테고리(성장, 재생, 보호)’를 정할 계획인데요, ‘보호’ 구역은 현재와 같은 관리 감독을 적용 받게 되지만, ‘성장’ 구역은 해당 지역에서의 가이드라인을 준수하기만 하면 자동적으로 개발 승인이 나고 최소한의 규제가 적용될 것입니다.
In some areas, the planning liberalization is going even further, with many demolitions and extensions no longer requiring any approval. Adding two floors to homes built after World War II would be allowed without securing permission, as would extensions above shops and offices. Owners of office or retail buildings that have been vacant for six months or more will be allowed to tear them down to free up space for development without going through the planning process.
몇몇 지역에서는, 개발이 훨씬 더 자유로워질 것으로 보이는데요, 해당 지역에서는 건물을 부수고 확장하는데 더 이상 허가를 받지 않아도 됩니다. 2차 세계대전 이후 지어진 집에 층수를 2층 올리는 것도 승인 없이 증축이 가능하며, 가게나 사무실 위에 확장을 하는 것도 가능해집니다. 6개월 이상 비워 두었던 사무실 건물이나 상가 건물 소유자도 별도 절차를 밟지 않고 개발을 위해 기존 건물을 해체할 수 있게 됩니다.
The plan faces strong criticism from architects, local authorities and anti-homelessness advocates. The real cause of the shortage of affordable housing, says Edwards, the planning professor is not developers prevented from building, but galloping inequality that skews the housing market by encouraging the wealthy to consume more and more property. These market forces incentivize developers to build as much high-end housing as possible. “This is reinforced by wealthier people using housing as a savings and investment device, then hugely amplified by the floods of credit that have entered the system. The resulting price escalations then exclude people from buying.
하지만, 영국정부가 제시한 새로운 법안을 강하게 반대하는 건축가, 지방정부, 노숙인을 돕는 활동가들이 있습니다. 이들은 주택문제가 공급부족에서 비롯된 것이 아니라 부유층이 부동산을 계속해서 사들이고 재산 증식과 투자 수단으로 활용하고 있는 것이 문제라고 지적합니다. 이들은 규제가 느슨해지면 주택가격이 폭등하고 개발자들이 고급주택을 더 많이 짓게 되면서 이를 통한 주거불평등이 심화될 것을 우려합니다.
Britain has already caught a glimpse of what the new proposals’ effects might be. Since 2013, the U.K. has allowed converting offices to homes without approval. This innovation may have sped up delivery, with 60,000 extra new homes developed from converted offices between 2015 and 2019.
영국정부는 새로운 법안이 효과를 거둘 수 있을지 이미 한 번 확인해 본 바 있는데요, 2013년부터 영국정부는 사무실을 주택으로 허가 없이 변경할 수 있도록 했습니다. 이러한 조치로 2015년에서 2019년 사이 사무실이었던 건물이 6만 개의 주택으로 변경되어 주택을 빠르게 공급할 수 있었습니다.
With an outright majority, the Tory national government is in a good position to see their proposals approved by Parliament. But widespread criticism, as well as the fact that relaxations in planning laws may go down badly in Conservative-voting heartlands, may nonetheless see the proposals face some pretty strong resistance along the road, which could affect the shape that a bill to Parliament would take.
집권당인 보수당이 절대 우위를 차지하고 있는 상황에서, 영국정부는 이 법안이 국회를 통과하는데 유리한 입장입니다. 하지만, 이 법안에 대한 비판의 목소리가 곳곳에서 들리고 있기 때문에 법안이 국회를 통과기까지 난항이 예상됩니다.
용도지역제는 토지 이용과 건축물의 용도, 높이, 용적률 등의 제한을 위해 토지를 기능 및 특성에 따라 구분하여 일정한 지역으로 지정하는 제도입니다. 토지를 녹지, 주거용지, 상업용지 등으로 구분해서 부르는 것을 한번쯤 들어 보셨을 텐데요, 우리나라 뿐만 아니라 외국에서도 토지를 구역으로 구분하는 ‘조닝(zoning)’으로 용도 규제를 하고 있습니다.
외국에서도 용도지역제를 시행하고 있지만 모든 국가가 동일한 형태의 용도지역제를 시행하는 것은 아닙니다. 예를 들어, 유럽 국가들의 용도지역제와 미국의 용도지역제는 차이가 있는데요, 이러한 차이는 토지의 공공성을 중시하는 유럽 국가들과 토지의 사적 소유권을 중시하는 미국의 토지를 바라보는 관점이 다르기 때문입니다.
최근, 영국정부는 기존 도시개발계획 시스템을 근본적으로 재편한다는 계획을 발표했습니다. 영국정부가 밝힌 도시개발계획의 재편 방향은 규제가 덜하고 유연한 ‘미국식 용도지역제’를 채택하겠다는 것입니다. 영국정부의 이러한 계획은 주택 건축에 속도를 내고 코로나로 큰 타격을 입은 경제 회복을 위한 것인데요, 도시개발계획 시스템이 재편되면 각 해당 지역(zoning)에서 일정 기준을 충족하면 별도 승인없이 건물을 신축 및 증축, 변경할 수 있고 사용하지 않는 비주거용 건물을 철거할 수 있게 됩니다.
The U.K. is poised to pass a radical overhaul of its planning system. Critics say it would only exacerbate housing inequality.
영국정부는 기존 도시개발계획 시스템을 근본적으로 손보는 법안을 통과시키려 하고 있지만, 이러한 법안이 주거 불평등을 악화시킨다는 반대의 목소리도 나오고 있습니다.
The U.K. government unveiled plans this month for the most radical overhaul of the country’s planning system since the 1940s.
영국정부는 1940년대부터 지금까지 유지해왔던 영국의 도시개발계획 시스템을 완전히 재편하겠다는 계획을 지난달 발표했습니다.
To the government, the proposals are a bid to speed up home building and to power the post-pandemic economy.
도시개발계획 시스템 재편 법안은 주택 건축의 속도를 올리고, 코로나로 큰 타격을 입은 경제 회복을 위한 것입니다.
The crux of the plan, published in a white paper outlining proposals for future legislation, is the adoption of a tool that is ubiquitous in the U.S. but currently plays no part in British planning regimes: zoning. This is a major shift. Under the current system, introduced in 1947, the U.K. does not practice zoning. There is no automatic right in Britain to develop any unbuilt land, or to permit changes of use on already developed sites. Planning decisions are discretionary, taken on a case-by-case basis, and granted almost exclusively by local authorities. Under zoning schemes like the new proposal, a city is instead divided up into “zones” that allow different types of development. If a new proposal meets those criteria, it can go forward without getting individual permission.
영국정부가 발행하는 백서(white paper)에서 소개하는 이 법안의 가장 주목할 점은 ‘미국식 용도지역제’를 채택한다는 것입니다. 미국 전역에서 채택하고 있는 용도지역제는 영국에서는 현재 어디에서도 찾아볼 수 없습니다. 그렇기 때문에 영국정부의 이러한 계획은 큰 변화를 의미합니다. 1947년 도입된 현재 도시개발계획 시스템하에서 영국은 용도지역제를 실시한다고 볼 수 없습니다. 개발되지 않은 토지를 개발하고, 이미 개발 중인 토지의 용도변경을 ‘자동적으로’ 허가할 권한이 영국정부에게는 없습니다. 도시개발계획은 그 때 그 때 사안에 따라 지방정부의 자유재량으로 결정됩니다. 하지만, 새로운 법안이 통과되면 용도지역제를 적용하여 개발 특성에 따라 하나의 도시를 여러 개의 ‘구역(zoning)’으로 구분하고 일정 기준을 충족하면 개별 허가 없이 개발이 가능해집니다.
These proposals would include new construction, as well as extensions and changes to existing buildings. Rules surrounding affordable housing would be changed, while demolitions of unused non-residential buildings would also require no approval.
이 법안은 건물 증축 및 확장, 변경뿐만 아니라 새로운 건축에도 적용될 것입니다. 법안이 통과되면, 서민 주택에 적용되던 규제도 바뀌게 되고, 비주거용 유휴건물을 철거할 때에도 승인을 받지 않아도 됩니다.
The point of the changes, the government says, is to loosen up a sclerotic planning system that is beset with delays, allowing British towns and cities a chance to deliver housing more quickly.
이처럼, 영국정부가 기존 도시개발계획 시스템을 바꾸려고 하는 것은 개발이 정체되는 것을 막고 좀 더 빠르게 주택을 공급하려는 의도입니다.
The U.K.’s scheme would create three categories for development that apply across the entire country: “growth,” “renewal” and “protection.” Protected areas would face the same oversight as they do now, while those marked for growth would be subject to the least control, with proposals approved automatically if they fit local guidelines.
영국정부는 영국 전역에 적용될 세 개의 ‘개발 카테고리(성장, 재생, 보호)’를 정할 계획인데요, ‘보호’ 구역은 현재와 같은 관리 감독을 적용 받게 되지만, ‘성장’ 구역은 해당 지역에서의 가이드라인을 준수하기만 하면 자동적으로 개발 승인이 나고 최소한의 규제가 적용될 것입니다.
In some areas, the planning liberalization is going even further, with many demolitions and extensions no longer requiring any approval. Adding two floors to homes built after World War II would be allowed without securing permission, as would extensions above shops and offices. Owners of office or retail buildings that have been vacant for six months or more will be allowed to tear them down to free up space for development without going through the planning process.
몇몇 지역에서는, 개발이 훨씬 더 자유로워질 것으로 보이는데요, 해당 지역에서는 건물을 부수고 확장하는데 더 이상 허가를 받지 않아도 됩니다. 2차 세계대전 이후 지어진 집에 층수를 2층 올리는 것도 승인 없이 증축이 가능하며, 가게나 사무실 위에 확장을 하는 것도 가능해집니다. 6개월 이상 비워 두었던 사무실 건물이나 상가 건물 소유자도 별도 절차를 밟지 않고 개발을 위해 기존 건물을 해체할 수 있게 됩니다.
The plan faces strong criticism from architects, local authorities and anti-homelessness advocates. The real cause of the shortage of affordable housing, says Edwards, the planning professor is not developers prevented from building, but galloping inequality that skews the housing market by encouraging the wealthy to consume more and more property. These market forces incentivize developers to build as much high-end housing as possible. “This is reinforced by wealthier people using housing as a savings and investment device, then hugely amplified by the floods of credit that have entered the system. The resulting price escalations then exclude people from buying.
하지만, 영국정부가 제시한 새로운 법안을 강하게 반대하는 건축가, 지방정부, 노숙인을 돕는 활동가들이 있습니다. 이들은 주택문제가 공급부족에서 비롯된 것이 아니라 부유층이 부동산을 계속해서 사들이고 재산 증식과 투자 수단으로 활용하고 있는 것이 문제라고 지적합니다. 이들은 규제가 느슨해지면 주택가격이 폭등하고 개발자들이 고급주택을 더 많이 짓게 되면서 이를 통한 주거불평등이 심화될 것을 우려합니다.
Britain has already caught a glimpse of what the new proposals’ effects might be. Since 2013, the U.K. has allowed converting offices to homes without approval. This innovation may have sped up delivery, with 60,000 extra new homes developed from converted offices between 2015 and 2019.
영국정부는 새로운 법안이 효과를 거둘 수 있을지 이미 한 번 확인해 본 바 있는데요, 2013년부터 영국정부는 사무실을 주택으로 허가 없이 변경할 수 있도록 했습니다. 이러한 조치로 2015년에서 2019년 사이 사무실이었던 건물이 6만 개의 주택으로 변경되어 주택을 빠르게 공급할 수 있었습니다.
With an outright majority, the Tory national government is in a good position to see their proposals approved by Parliament. But widespread criticism, as well as the fact that relaxations in planning laws may go down badly in Conservative-voting heartlands, may nonetheless see the proposals face some pretty strong resistance along the road, which could affect the shape that a bill to Parliament would take.
집권당인 보수당이 절대 우위를 차지하고 있는 상황에서, 영국정부는 이 법안이 국회를 통과하는데 유리한 입장입니다. 하지만, 이 법안에 대한 비판의 목소리가 곳곳에서 들리고 있기 때문에 법안이 국회를 통과기까지 난항이 예상됩니다.